Jusqu’à présent, les indemnités de remboursement anticipé de l’hypothèque pouvaient déjà être fiscalement déduites dans certains cantons. Dans deux arrêts de principe, le Tribunal fédéral a précisé les conditions requises, sans toutefois définir une réglementation claire pour tous les cas de figure.
Dans son arrêt du 3 avril 2017 (TF 2C_1148/2015 = ATF 143 II 382) concernant le canton de Zurich, le Tribunal fédéral a évoqué trois formes d’indemnités de résiliation anticipée, dont le traitement fiscal diffère.
Le rapport entre le paiement et le rapport de prêt est notamment étudié:
- Dans le cas d’un simple rééchelonnement de la dette où une hypothèque à taux fixe est prématurément remplacée par une hypothèque à taux variable auprès de la même banque, la relation contractuelle initiale est seulement modifiée. Comme la relation contractuelle perdure, toutes les indemnités de résiliation anticipée payées à cet égard doivent être considérées comme des intérêts débiteurs et sont donc déductibles du revenu.
- Si le débiteur hypothécaire change prématurément de prêteur, les indemnités de résiliation anticipées dues au créancier hypothécaire précédent ne constituent pas des intérêts débiteurs, mais ont valeur d’indemnité, car la relation contractuelle existante est résiliée. Le Tribunal fédéral ne s’exprime pas explicitement sur les conséquences fiscales. En toute logique, une déduction pour l’impôt sur le revenu devrait être refusée (tout comme pour l’impôt sur les gains immobiliers). Une pratique cantonale disparate semble déjà se dessiner, le canton de Berne admettant p. ex. toujours une déduction en tant qu’intérêts débiteurs, alors que les cantons de Zurich, Soleure, Argovie et Zoug ne l’admettent que si l’hypothèque résiliée est remplacée par une autre hypothèque chez le même prêteur (= ch. 1).
- Si l’hypothèque est résiliée par anticipation suite à la vente de l’immeuble comme dans le cas zurichois, l’indemnité de résiliation anticipée ne constitue pas un intérêt débiteur (= non déductible du revenu). Il est toutefois possible de la faire valoir dans le cadre de la détermination de l’impôt sur les gains immobiliers. Cette réglementation est nouvelle pour le canton de Zurich (modification de la pratique).
